Hálfsannleikur hjá Jóhönnu um fasteignalánamarkaðinn!

Jóhanna Sigurðardóttir félagsmálaráðherra féll í þá gryfju á Alþingi í dag að horfa ekki á fasteignalánamarkaðinn sem eina heild - heldur bera einungis saman útlán Íbúðalánasjóðs milli ára - en sleppa alveg þætti bankanna sem höfðu stóra markaðshlutdeild á síðasta ári - en langtum minni núna. Einnig horfir Jóhanna fram hjá gjaldeyrislánunum sem voru mikil í fyrra en nánast engin í ár.

Þá gleymir Jóhanna að minnast á það að á undanförnum mánuðum hefur miklu stærri hluti útlána Íbúðalánasjóðs verið leiguíbúðalán en áður.  Í mars voru lán Íbúðalánasjóðs til leiguíbúðalána um 900 milljónir - svipað og heildarfjárhæð íbúðalána bankakerfisins.

Það þýðir að raunverulegur fasteignamarkaður þar sem einstaklingar eru að festa kaup á íbúð hefur dregist enn meira saman en ætla mætti við fyrstu sýn.

Tölur frá Fasteignamati ríkisins staðfesta það!

Það er rétt að Íbúðalánasjóður er að lána svipað og undanfarin ár - enda er sannleikur málsins sá að Íbúðalánasjóður hefur lánað á svipuðum nótum allt frá stofnun árið 1999 - þrátt fyrir að heildarumfang eða verðmæti fasteignamarkaðarins hafi aukist um að líkindum 160% á tímabilinu!

Það eru hins vegar öfgafullar sveiflur í útlánum bankanna frá því þeir komu inn á fasteignalánamarkaðinn sem skekkja myndina. hafa ber í huga að bankarnir drógu sig út af markaði með lán í íslenskum krónum í janúar og febrúar í fyrra  - þegar þeir héldu gjaldeyrislánum að viðskiptavinum sínum.  Staða gjaldeyrislána bankanna til íbúðakaupa stóðu í 35 milljörðum í árslok 2007 - þannig að hlutdeild bankanna í raunverulegum íbúðalánum í fyrra var miklu mun meiri en fram koma í upplýsingum um íbúðalán í íslenskum krónum.

Slíkum gjaldeyrislánum er ekki fyrir að fara í ár - eins og allir vita - þannig að sveiflan er enn meiri en eftirfarandi tölur sýna!

Íbúðalánin í janúar til febrúar í ár voru einungis á bilinu 3,5  milljarðar og 4,5 milljarðar í mars.  Stór hluti þess eru leiguíbúðalán og fokheldislán til byggingaraðilja. Þá var mjög stór hluti lánanna í febrúar í ár leiguíbúðalán og fokheldislán til byggingaraðilja. 

Markaðurinn í mars í fyrra var 9.2 milljarðar - og þá eru ekki talin gjaldeyrislán - sem gætu numið 2 - 4 milljörðum til viðbótar! 

Þetta er sannleikur málsins - sem Jóhönnu yfirsást. Geri ráð fyrir því að hún hafi ekki haft tíma til að setja sig að fullu inn í málið vegna tímaleysis.

Reyndar hafa mistök í skýrslugerð bankanna til Seðlabanka vegna marsmánaðar aðeins ruglað tölfræðina - en breytir líklega engu heildarniðurstöðun - eiginlegur fasteignamarkaður er afar kaldur!

Við skulum líta á þróun frá því í janúar 2007 til að sjá þetta svart á hvítu.

Undirstrikað skal að þetta er einungis íbúðalán í íslenskum krónum - ekki gjaldeyrislán sem voru stór hluti útlána bankanna í fyrra - en nánast engin núna!

	Íbúðalána sjóður	Bankar	Lán alls	Hlutfall banka
Jan-07	4.240.845	2.658.026	6.898.871	38,53%
Feb-07	4.407.801	3.729.031	8.136.832	45,83%
Mar-07	4.922.096	4.337.028	9.259.124	46,84%
Apr-07	5.252.830	4.521.377	9.774.207	46,26%
May-07	5.954.898	5.524.919	11.479.817	48,13%
Jun-07	7.198.778	6.313.610	13.512.388	46,72%
Jul-07	6.349.597	8.168.087	14.517.684	56,26%
Aug-07	5.355.567	6.757.901	12.113.467	55,79%
Sep-07	5.573.798	4.468.802	10.042.600	44,50%
Oct-07	6.600.772	4.354.885	10.955.657	39,75%
Nov-07	6.817.870	3.552.284	10.370.154	34,25%
Dec-07	5.152.631	1.761.476	6.914.107	25,48%
Jan-08	4.503.579	850.310	5.353.889	15,88%
Feb-08	2.377.726	1.071.090	3.448.816	31,06%
Mar-08	3.608.348	918.137	4.526.485	20,28%

Svipuð útlán Íbúðalánasjóðs og í fyrra

Athugasemdir

[Johnny Bravo, 6.5.2008 kl. 15:11]

Já, margir góðir punktar í þessu hjá þér, Jóhanna virðist vilja gera okkur öll að leiguliðum.

En þú gleymir Lífeyrissjóðunum og svo væri fróðlegt að fá þessar tölur sem heildar íbúðarlán, ekki heildar útlán á mánuði.

Skemmtilegar pælingar allt saman. 

[Heiðar Lind Hansson, 6.5.2008 kl. 15:49]

Þú kannski sendir henni Jóhönnu tengil inn á þetta blogg þitt í tölvupósti svo hún örugglega fái tækifæri til að kynna sér málin betur.

[Óli Þór Atlason, 6.5.2008 kl. 16:28]

Áhugaverð tafla Hallur.  Hvaðan koma þessar tölur ?

[Óskar Þorkelsson, 6.5.2008 kl. 18:07]

hvort er verra að vera leiguliði eða skuldaþræll ?

[Hallur Magnússon, 6.5.2008 kl. 19:24]

Þetta eru tölur frá Seðlabanka og Íbúðalánasjóði.

[Gunn(ar) (IP-tala skráð) 6.5.2008 kl. 23:26]

Góð spurning Óskar :) Held að það er betra að vera leiguliði en skuldaþræll.  Leiguliðinn getur þá alltaf flutt annað en skuldaþrællinn er bæði leiguliði (bankans/íbúðarlánasjóðs ogfl) og til viðbótar skuldaþræll.  Ef skuldaþrællinn kiknar undan skuldunum getur hann lent í því sem sumir bílalána-"bílaeigendur" eru að uppgötva að þeir verða að taka á sig verðmætatapið þegar lánin eru meira virði en "eignin".  Verða þeir þá annað hvort að  borga öðrum fyrir að yfirtaka "eignina" og lánin sín eða fara frá húsunum með lánin í farangrinum ásamt búslóðinni, þeir eru þá komnir í skuldaánauð.

Annars athyglisverðar tölur Hallur. Það væri áhugavert að sjá þessar tölur með heildarsölutölum eftir mánuðum.  Það er væntanlega erfitt að fá yfirsýn yfir allar lántökur.  Væri áhugavert að sjá hlutfall þeirra sem er að kaupa sínu fyrstu íbúð og lánahlutfall. 
Þessar tölur ná fram í mars, en apríl held ég að verði ennþá svartari og svartara fram yfir sumarið og síðan fara byggingarverktakar að "dumpa" inn á markaðinn eða fólk springa á greiðslum.  Það er varla hægt að framlengja lán frá 40 til 60 eða 80 árum ?   

[Gunn(ar) (IP-tala skráð) 7.5.2008 kl. 00:23]

Annars eru þeir, Johnny Bravo, sem lána fyrir allri "eigninni"  og taka 100% lán (sem í öðrum löndum reiknast sem 110-120% lán vegna veðhæfnisverðs sem er reiknað lægra en söluverð að jafnaði).  Ef þeir taka þetta á jafngreiðsluláni til 40 ára eru þeir í raun leiguliðar, því þeir fara ekki að borga af höfuðstólnum fyrr en eftir meira en áratugagreiðslur. Þessi hópur kemur einnig ákaflega illa út ef þeir kikna undan greiðslum, lenda í skilnaði eða þurfa af einhverjum ástæðum að selja.  Lánastofnanir í vestur Evrópu lána ekki fólki venjulega meira en 2-2,5 faldar árstekjur heimilis og krefjast traustrar vinnu. 

Veist þú það Hallur? Er það nokkurs staðar nema á Íslandi þar sem er opinber stofnun sem lánar fólki til að kaupa sér hús vegna þess að það fullnægir ekki greiðsluskilmálum banka, þeas. lánar því meira en 2,5 faldar árstekjur og 90% lán (sem þar væri 100-110% miðað við veðhæfnisverð)   Veit að Husbanken í Noregi lánaði fyrir húsnæði.  Það er alla vega ekkert "venjulegt" fólk sem fær lánað þar lengur til hefðbundinna húsnæðiskaupa, það sjá bankarnir nær alfarið um enda gerir Husbanken strangar kröfur um eigin fjármögnun og krefst 1. veðréttar og það sætta venjulegar bankastofnanir sig vart við, stærð húsnæðis (má ekki vera yfir ákveðinni stærð) ofl. ofl.  Hann er alla vega ekki rekinn í neinni samkeppni við bankakerfið í dag.  Opinberar lánastofnanir finnast ekki í USA eða í Englandi.
Finnst ígildi Íbuðarlánasjóðs eins og hann er rekinn nokkurs staðar í Vestur Evrópu nema þá í einhverju mýflugumynd?  Þetta er í raun merkilegt form af sósialisma, nokkurs konar geðklofasósialisma að hafa ríkisstofnun sem lánar fólki til að kaupa hús og verða húseigendur.  Núna heyrir maður að fasteignasalar og þá seljenda vilja styrkja þetta til til að halda fasteignaverði uppi!!  Getur ríkið haldið þessu áfram ef við förum í Evrópubandalagið? Leyfi mér að efast um það. 

Ef við myndum taka upp Evru og ganga inn í Evrópubandalagið þá kæmu eflaust einhverjir erlendir bankar og þeir sem héldu að það biði gull og grænir skógar með "ódýru" lánsfé yrði fyrir miklum vonbrigðum því þá mætti fólki "konservatívar" erlendar lánastofnanir sem eru miklu mun varkárara við útlán en við höfum vanist við á Íslandi.  Þetta myndi dempa stórlega lána og neyslufylleri landans og er það vel.  Það kæmi einnig til miklu stærri munur á lánakjörum til einstaklinga háð tekjum, veðhæfni, greiðslusögu ofl. en það sem tíðkast hefur á Íslandi þar sem flestum bjóðast mjög svipuð kjör.

[Hallur Magnússon, 7.5.2008 kl. 09:22]

Ágæti Gunn!

Norski Husbanken liggur líklegast næst okkur - en eins og þú bendir á hefur hann dregið sig mjög af almenna íbúðalánamarkaðnum og einbeitir sér að sértækari verkefnum - enda hafa norsku bankarnir á undanförnum áratug tryggt viðskiptavinum sínum trygg, stöðug og góð lán til íbúðakaupa.

Sænski SBAB bankinn er ekki ósvipaður - en hann er hlutafélag í eigu ríkisins.

Þá er löng hefð í Þýskalandi fyrir svipuðu fyrirbæri - en þá á grunni sambandsríkjanna. Þær íbúðalánastofnanir hafa held ég nær allar verið einkavæddar - sem er þróunin.

Ekki gleyma að að horfa til Freddie Mac og Fannie Mae í Bandaríkjunum - hálfopinberar stofnanir - sem sjá um fjármögnun á lánum til almennings - sem þó fara gegnum banka, sparisjóði og ýmiskonar félög. Í mínum huga er það sambærilegt við Íbúðalánasjóð - þótt dreifileiðin sé aðeins önnur. Minni á að lán ÍLS geta verið afgreidd gegnum sparisjóði  - ef sótt er um á Íbúðalán.is

Markmið Husbanken er það sama og Íbúðalánasjóðs: "Alle skal kunne bo godt og tryg"

Husbanken lánar grunnlån og startlån. Grunnlån geta numið 80% af verði eða byggingarkostnaði íbúðar. Til viðbótar býður bankinn upp á viðbótarlán til fyrstu kaupenda - startlån.

Grunnlån og startlån geta samtals náð 100% - jafnvel 110% af verði íbúðar. Startlån getur einnig komið ofan á grunnlán frá banka - sem er mjög algengt.

Það eru hins vegar sveitarfélögin sem afgreiða startlån og taka ákvörðun um lánshlutfall og kriteríur.

"Grunnlånet skal fremme universell utforming og miljø i nye og eksisterande bustader, finansiere bustader til vanskelegstilte og husstandar i etableringsfasen og sikre nødvendig bustadforsyning i distrikta.

Grunnlånet kan nyttast til nye bustader, utbetring av bustader, ombygging av bygningar til bustader, og kjøp av nye og brukte utleigebustader.

Ein kan også søkje om grunnlån til barnehagar, studentbustader og andre lokale, som grendehus og felleslokale som er ein naturlig del av bumiljøet."

"Startlån fra kommunene kan være løsningen for de som har problemer med å etablere seg på boligmarkedet. Startlån kan da bidra til at husstander med boligetableringsproblemer skal få mulighet til å etablere seg og bli boende i nøkterne og gode boliger. Personer som ikke får lån fra private banker eller som mangler egenkapital, som for eksempel unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige forsørgere, funksjonshemmede, flyktninger, personer med oppholdstillatelse på humanitært grunnlag kan da søke om startlån."

Eins og ég sagði áður þá lána bankarnir viðskiptavinum sínum góð og trygg íbúðalán til allt að 30 ára.  Viðskiptabanki minn í Noregi, DnB NOR lánar fyrstu kaupendum allt að 100% lán - en almennt er lánað 75% lán. Þó er unnt að fá hærra lánshlutfall.

Norsku DnB NOR og flestir norskui bankarnir líta til mánaðarlegrar greiðslugetu eins og ÍLS - en eru ekki með þumalputtareglu eins og þú setur upp.

Dine fordeler :

• Du kan fullfinansiere boligen uten tilleggsikkerhet.
• Du kan velge hvor lang tid du vil bruke på å betale ned lånet, maksimum 30 år.
• Du kan få avdragsfrihet etter nærmere avtale.
• Du får gunstigere rente som programkunde.

Og vextirnir.

Førstehjemslån *	Programkunder
i prosent p.a.	Nom. rente 1)	Eff. rente 3)
0 - 100 % av kjøpesum	6,45	6,69